Đất đã có sổ đỏ có tranh chấp được không và việc tranh chấp đất đai xảy ra ngày càng phổ biến và phức tạp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn được người dân gọi là “Sổ đỏ” là một giấy tờ pháp lý chứng minh được quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay tình trạng đất đã có sổ đỏ nhưng vẫn xảy ra tranh chấp vẫn diễn ra khá là phổ biến. Vậy, pháp luật có quy định như thế nào về trường hợp tranh chấp đất đai khi đất đã có sổ đỏ? Thắc mắc trên sẽ được Công ty Luật TNHH DANDWIN giải đáp trong bài viết dưới đây:
Tranh chấp đất đai là gì?
Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định về tranh chấp đất đai như sau:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”
Theo đó, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Đối với khái niệm tại Điều trên thì tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng. Cụ thể rằng tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai.
Thực tế khi sử dụng đất, dù đất đã có sổ đỏ những vẫn có thể xảy ra các trường hợp như: nhầm lẫn khi chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế quyền sử dụng đất hoặc do sai sót trong quá trình đo đạc diện tích đất, kiểm tra đất,… làm phát sinh những mâu thuẫn giữa các bên trong quá trình sử dụng, dẫn đến việc tranh chấp đất đai dù đã có sổ đỏ.
Như vậy, đất đã có sổ đỏ vẫn có thể xảy ra tranh chấp và cũng khá phổ biến.
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là tên gọi dựa trên đặc điểm về màu sắc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quy định của pháp luật đất đai hiện hành không có quy định về thuật ngữ “sổ đỏ”. Đây chỉ là cách gọi ngắn gọn, có phần bình dân để dễ dàng trao đổi khi giao tiếp của người sử dụng đất.
Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng). Tuy nhiên, theo thói quen, cụm từ “sổ đỏ” vẫn được sử dụng.
Tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp.
Đất đã có sổ đỏ có tranh chấp được không?
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều người trong quan hệ đất đai theo quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024.
Đất đai đã có sổ đỏ có thể có tranh chấp. Trên thực tế, có rất nhiều tranh chấp đất đai có sổ đỏ. Pháp luật cũng thừa nhận loại tranh chấp này khi quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ, cụ thể theo quy định tại khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết”.
Các quyền lợi của người sử dụng đất đã có sổ đỏ
Người đứng tên sổ đỏ sẽ được sẽ có các quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 190 và 192 Bộ luật Dân sự 2015 thì người đứng tên sổ đỏ có các quyền:
- Quyền sử dụng: chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo ý chí riêng, chỉ cần không gây thiệt hại hoặc ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng; quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
- Quyền định đoạt: chủ sở hữu có quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu,…
Còn theo quy định tại Điều 26 Luật Đất đai 2013 thì người đứng tên sổ đỏ có các quyền:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản có liên quan đến đất (sổ đỏ);
- Được hưởng kết quả lao động, kết quả đầu tư từ đất;
- Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
- Được hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất;
- Được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi có người xâm phạm lợi ích hợp pháp về đất đai;
- Được bồi thường khi nhà nước tiến hành thu hồi đất;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và các hành vi vi phạm về đất đai.
Cách giải quyết tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ
Khi xảy ra tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), các bên liên quan có thể sử dụng các phương thức được pháp luật cho phép để giải quyết tranh chấp dưới đây.
Hòa giải tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ
Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở
Đây là cách thức giải quyết được Nhà nước khuyến khích nhưng kết quả giải quyết không bắt buộc các bên phải thực hiện mà phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên
Đối với thủ tục hòa giải, trước hết các bên xảy ra tranh chấp sẽ tự hòa giải với nhau. Pháp luật khuyến khích các bên tranh chấp tự thương lượng với nhau để đưa ra hướng giải quyết phù hợp nhất.
Đối với hòa giải cơ sở, sẽ có sự can thiệp của bên thứ ba trung gian với nhiệm vụ thuyết phục các bên tranh chấp giải quyết theo cách ổn thỏa nhất. Hòa giải viên sẽ hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật theo quy định của Luật này. Cơ sở ở đây là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác.
Mục đích của thương lượng nhằm giữ gìn mối quan hệ gắn bó cũng như bí mật giữa các bên; đồng thời không tốn gian, công sức cho việc thực hiện thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền, dễ mất hòa khí giữa các bên.
Bắt buộc hòa giải tại Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp xã
Khi tranh chấp mà không thể thương lượng được thì vụ việc cần được đưa ra cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.
Nếu các bên tự hòa giải hoặc hòa giải cơ sở không thành thì yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải.
- Nếu thành: UBND cấp xã lập biên bản chứng nhận kết quả hòa giải. Nếu hòa giải mà làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất ban đầu thì UBND cấp xã phải gửi biên bản cho Phòng tài nguyên môi trường hoặc Sở tài nguyên môi trường để được thông qua và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
- Nếu không thành: Đối với tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết. Còn nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai thì yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện ra tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Đây là thủ tục bắt buộc đối với tranh chấp quyền sử dụng đất, nếu không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
Giải quyết tranh chấp theo hướng khởi kiện
Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Trước khi khởi kiện, bạn cần xem xét kỹ về căn cứ, khả năng thắng kiện của mình. Bởi lẽ thời gian tố tụng thường kéo dài gây mất thời gian, công sức cho bạn, không kể chi phí về án phí,…
Theo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, thời gian kể từ khi thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa xét xử sơ thẩm tối đa là 08 tháng. Đó là chưa kể thời gian các đương sự hoãn có lý do hoặc vụ án bị tạm đình chỉ theo quy định của pháp luật. Do đó, trên thực tế một vụ tranh chấp có thể kéo dài nhiều năm.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi có Sổ đỏ
Khi một trong các bên có giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì do tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự dưới đây.
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100.
- Biên bản hòa giải có chứng nhận của Ủy ban nhân dân xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
- Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
- Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.
Bước 2. Nộp đơn khởi kiện
- Nơi nộp: tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.
- Hình thức nộp: Nộp bằng 1 trong 3 hình thức sau:
- Nộp trực tiếp tại tòa án;
- Gửi đến tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của tòa án (nếu có).
Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết
- Nếu hồ sơ chưa đủ thì tòa án yêu cầu bổ sung.
- Nếu hồ sơ đủ:
- Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí.
- Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho tòa.
- Sau đó tòa sẽ thụ lý.
Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử
- Chuẩn bị xét xử: Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Tổng 06 tháng – Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự).
- Trong giai đoạn này tòa sẽ tổ chức hòa giải tại tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).
- Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.
Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai tại Công ty Luật DANDWIN
DANDWIN là một công ty luật có gần 15 năm kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai. Chúng tôi đã xây dựng được uy tín vững chắc trong ngành và nhận được sự tin tưởng từ nhiều khách hàng.
Chúng tôi đã xử lý rất nhiều trường hợp tranh chấp đất đai, bao gồm cả những trường hợp phức tạp. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của chúng tôi hiểu rõ các quy định pháp luật, thủ tục tố tụng và quy trình liên quan đến đất đai , giúp khách hàng đối mặt với mọi thách thức một cách tự tin.
Chúng tôi hiểu rằng tranh chấp đất đai hàng vượt qua mọi bước của quá trình này, từ chuẩn bị hồ sơ đến thủ tục tại tòa án. Chúng tôi cam kết đem lại sự hỗ trợ tối đa để giảm bớt gánh nặng tinh thần cho khách hàng trong thời kỳ khó khăn.
Với sự hiểu biết sâu sắc về luật pháp quốc tế, chúng tôi có thể hỗ trợ khách hàng trong các trường hợp tranh chấp đất đai. DANDWIN cam kết bảo vệ quyền lợi và lợi ích tối đa cho khách hàng trong mọi tình huống.
Chúng tôi luôn nỗ lực để đem lại quyền lợi tối đa cho khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Điều này bao gồm việc hiểu rõ từng trường hợp cụ thể, đưa ra giải pháp linh hoạt và hiệu quả, và thực hiện mọi biện pháp cần thiết để đạt được kết quả tích cực. Sự hài lòng của khách hàng là ưu tiên hàng đầu của chúng tôi.
LIÊN HỆ NGAY ĐỂ ĐƯỢC HỖ TRỢ
CÔNG TY LUẬT TNHH DANDWIN – DANDWIN LAW FIRM
Văn phòng tại Hà Nội: Số 18, Nguyễn Cơ Thạch, Nam Từ Liêm, Hà Nội
Văn phòng tại Hồ Chí Minh: Số 86/117, Trường Chinh, Tân Bình, Hồ Chí Minh
Hotline/zalo: 0989 000 171
Email: cskh@dandwin.com
" />
" />
" />
" />
" />
" />
