Việc mua đất chưa có sổ đỏ có thể gặp nhiều rủi ro và phức tạp. Công ty Luật TNHH Dandwin nhận được rất nhiều câu hỏi: Đất chưa có sổ đỏ có bán được không? Nếu được thì hồ sơ cần chuẩn bị để chuyển nhượng đất chưa sổ đỏ là gì?
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó thì Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Mua đất chưa có sổ đỏ có công chứng được không?
Đất chưa có sổ đỏ là đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là sổ đỏ). Có 02 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Đất không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không đủ điều kiện.
Trường hợp 2: Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ.
Căn cứ theo quy định khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 nêu trên thì có thể thấy đất phải có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thời điểm chuyển nhượng.
Như vậy, không có sổ đỏ thì Văn phòng công chứng sẽ không thực hiện việc công chứng hợp đồng.
Do đó, đất chưa có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật thì không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hoàn tất các thủ tục của việc chuyển nhượng.
Quy trình chuyển nhượng chưa có sổ đỏ
Trường hợp đủ điều kiện nhưng chủ đất chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ nếu muốn sang tên đất cho bên nhận thì làm hồ sơ như sau:
Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu
Căn cứ theo quy định tại Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất cần chuẩn bị:
- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.
- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.
- Trích đo bản đồ địa chính (nếu có)
- Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác nộp Sổ đỏ)
Ngoài giấy tờ trên thì tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp, cụ thể:
- Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất thì phải nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024
- Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó (thông thường tài sản cần đăng ký là nhà ở).
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
Hồ sơ quy trình mua bán
Về hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán;
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng theo mẫu của bên mua;
- Bản sao chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu của các bên;
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của các bên;
- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.
Các bên mua bán công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.
Quy trình sang tên sổ đỏ
Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:
- Hồ sơ chuẩn bị:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
Thủ tục nộp hồ sơ
Bước 1. Nộp hồ sơ
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đối với trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có đất.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Trường hợp 1: Hồ sơ thiếu
Nếu hồ sơ vẫn còn thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung hồ sơ.
Trường hợp 2: Hồ sơ đủ
Nếu hồ sơ đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, làm Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã.
Bước 3. Xác nhận hiện trạng đất
Theo quy định tại Điều 31, Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu được quy định như sau:
Bước 3. Xác nhận hiện trạng đất
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND xã thực hiện xác nhận hiện trạng của đất có hay không có nhà ở/công trình xây dựng và đất có đang bị tranh chấp hoặc dính quy hoạch hay không.
Ngoài xác nhận hiện trạng mảnh đất, UBND xã còn xác nhận các giấy tờ pháp lý liên quan tùy theo từng trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Bước 4. Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính
- Trường hợp đã có bản đồ địa chính: Cung cấp trích lục bản đồ địa chính
- Trường hợp chưa có bản đồ địa chính: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra lại bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp.
- Thời gian thực hiện: không quá 05 ngày làm việc.
- Chi phí đo đạc: Do người sử dụng đất chi trả.
- Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa (nếu cần thiết) sau đó tiến hành xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký.
Bước 5. Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính
Trong bước này người dân chỉ cần lưu ý vấn đề sau:
- Các loại lệ phí phải nộp: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).
Trường hợp được miễn, giảm một trong những khoản lệ phí trên thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đó.
- Khi nộp tiền xong thì phải giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và mang theo để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Chỉ được nhận Sổ khi đã nộp xong các khoản lệ phí, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.
Bước 6. Trả kết quả và nhận lại Giấy chứng nhận
Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ
Sổ đỏ là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức. Do đó, không chỉ bị xử phạt vi phạm, trường hợp mua đất không có Sổ đỏ có thể gặp phải những rủi ro sau:
– Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất: Nếu đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó. Người sử dụng đất sẽ không biết mảnh đất mình mua có đang thuộc quy hoạch không hay có trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp hay không?…
– Dễ xảy ra tranh chấp: Về mặt pháp lý, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, nếu không có Sổ đỏ và không thực hiện được đăng ký thì dù đã trả tiền người mua cũng không có quyền sử dụng đất.
– Bị hạn chế quyền sử dụng đất: Trường hợp mua phải đất không có Sổ đỏ sẽ bị hạn chế hoặc bị mất các quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…
– Khó được cấp phép xây dựng: Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở yêu cầu phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Vì vậy, đất không có Sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó…không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
Trên đây là bài viết của Công ty Luật TNHH Dandwin về nội dung mua đất chưa có sổ đỏ có được công chứng không. Nếu quý khách hàng có vướng mắc về nội dung hoặc cần hỗ trợ thêm có thể liên hệ với Công ty Luật TNHH Dandwin Qua Hotline/zalo: 0989 000 171 hoặc Email: cskh@dandwin.com để được hỗ trợ. Trân trọng cảm ơn.
" />
" />
" />
" />
" />
" />
